Imposto sobre a transmissão inter
vivos a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (ITBI)
A CF/88 atribui aos Estados e
Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão
causa mortis, e aos municípios a competência para o estabelecimento do imposto
de transmissão de bens imóveis inter vivos. O fato gerador deste imposto está
definido, com maior amplitude, no artigo 35 do Código Tributário Nacional, nos
seguintes termos:
a) transmissão a qualquer título,
da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, como determinado na lei
civil;
b) a transmissão a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis,
exceto os direitos reais de garantia; e
c) a cessão de direitos relativos às
transmissões referidas nos incisos anteriores.
Nesse aspecto, podemos
considerar como fato gerador desse imposto a transmissão inter vivos a qualquer
título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou a cessão física e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de
direitos a sua aquisição. Para efeito desse imposto, a cessão de direitos
imobiliários é equiparada à transmissão de propriedade, pois atualmente as
cessões de direito configuram instrumentos de transmissão econômica de bens
imóveis. Entretanto, o ITBI não incide nos casos de compromisso de venda e
compra por inexistir, no caso, a transmissão de propriedade ou de direitos
imobiliários.
O artigo 35 do Código Tributário
Nacional define que o fato gerador do ITBI, embora fazendo referência ao
imposto estadual, está plenamente recepcionado pela CF/88 vigente. Igualmente,
convém ressaltarmos que a transmissão da propriedade imobiliária é operada
somente com o registro do título de transferência no registro de imóveis
competente, segundo o artigo 1.245 do Código Civil, que assim prescreve:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo
no Registro de Imóveis” (BRASIL, 2002). O § 1º desse artigo dispõe
enfaticamente que: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel” (BRASIL, 2002). Portanto, a
exigência do imposto antes da lavratura da escritura de compra e venda ou do
cadastro particular, quando for o caso, como consta da maioria das legislações
municipais, é manifestamente inconstitucional. A competência impositiva do
ITBI, ou seja, a capacidade de atribuir este tributo, é do município da
situação dos bens imóveis a serem transmitidos e dos direitos a eles relativos,
conforme prescrito no artigo 156 da CF/88. Assim, é irrelevante que a escritura
aquisitiva seja lavrada em outra unidade municipal ou em outro Estado.
O artigo
42 do Código Tributário Nacional deixou a critério de cada entidade política a
eleição do contribuinte, que poderá ser qualquer uma das partes na operação
tributária. Atualmente, a maioria dos municípios considera como contribuinte do
imposto o adquirente em relação à transmissão de bens ou direitos, e o cedente,
como cedente de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda. A base
de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, ou seja, o preço que seria
alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do
mercado imobiliário, sendo admitida uma diferença de até 10% para mais ou para
menos. Não confunda o valor da efetiva transação imobiliária com a base de
cálculo de cada imóvel em concreto. Nesse aspecto, o legislador não precisa
induzir o plano abstrato de eleição de critérios ou métodos avaliativos para
encontrar o valor unitário do metro quadrado do terreno ou da construção, pois
ele pode ser encontrado com o plano concreto da constituição do crédito
tributário em cada caso, mediante a atividade do lançamento por uma das suas
modalidades, que é ato vinculado.
Geralmente, os municípios fixam
as normas e os métodos para a apuração do valor venal, expressos em tabelas
anexas às leis, que possibilitam a mensuração do valor unitário do metro
quadrado da construção e do terreno. Hoje, as alíquotas de ITBI não mais se
sujeitam ao limite máximo a ser estabelecido pelo Senado Federal, como ocorria
no sistema constitucional antecedente. Ou seja, o município é livre para
estabelecer sua alíquota deliberadamente, bem como para estatuir alíquotas
progressivas em razão da variação do valor venal, com base em dispositivo da
CF/88. Nesse contexto, o município poderá tributar com 2%, por exemplo, assim
como nada o impede também de graduar essa tributação segundo a capacidade
contributiva de cada contribuinte, majorando alíquotas progressivas de 0,5%,
0,8%, 1,5% e 2% em conformidade com as faixas de valor venal dos imóveis,
conferindo caráter pessoal a esse imposto.
Assim, quem adquire imóvel de maior
valor espelha, objetivamente, capacidade contributiva maior. A CF/88 instituiu
a imunidade tributária em relação ao ITBI, tornando insusceptível de tributação
às transmissões decorrentes de conferência de capital, de cisão ou de extinção
de pessoas jurídicas, salvo se a atividade preponderante do adquirente for a
compra e venda desses bens ou direitos; e a locação de bens imóveis ou o
arrendamento mercantil, como prescreve o artigo 156. Finalmente, outra questão
a ser relevada consiste em verificarmos se é constitucional a exigência do
ITBI, quando da outorga da escritura de compra e venda, como determina a
legislação municipal. É verdade que a transmissão só se induz com o registro do
título de transferência na circunscrição imobiliária competente; porém, é certo
também que pela assinatura das partes no instrumento de transmissão ocorre a
transferência econômica do bem, ratificando a ocorrência do fato gerador, isto
é, o registro dessa ferramenta.
Vamos considerar uma situação
hipotética, na qual ocorreu a transferência de uma propriedade para um novo
titular e, assim, a concretização do negócio. Segundo os preceitos dispostos na
CF/88 em seu artigo 156, temos a existência do fato gerador para a cobrança do
ITBI. Nesse aspecto, como fazemos o cálculo do valor para recolhimento?
Vamos multiplicar a alíquota pelo
valor venal do imóvel. Deste modo, considerando um valor denominado à
propriedade de R$ 100.000,00 e a alíquota tributária de 2,5%, o imposto a ser
recolhido é R$ 100.000,00 x 2,5% = R$ 2.500,00. Vale destacarmos, nesse
contexto, dois pontos: quanto à avaliação do valor venal do imóvel, os
municípios trabalham com valor médio da propriedade, pois ao valor venal
negociado pode estar embutido o fato de esse ser ou não um negócio promissor; e
quanto à alíquota, por ser obtida com a Secretaria da Fazenda Municipal.
FONTE: Unidade 4 – Gestão da
receita e da despesa pública municipal. CURSO: Gestão Pública Municipal
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